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11对南佛罗里达州CRE的预测2019年
发表于: 02.01.2019
通过: Bisnow

在迈阿密,正如我们所说的2018年的adios和“达利!”到2019年,南佛罗里达州的一些房地产专业人士与Bisnow分享了他们对来年的预测。我们现在警告你:它将涉及大量的滑行。

11.在经济不确定性的情况下,南佛罗里达州的CRE将保持相对稳定

阿兹特克集团执行副总裁查尔斯佩南:全球市场的不确定性将极大地影响2019年及以后的房地产资本市场。迈阿密已经发展成为全球发展和投资的中心,我们的市场中有无数的国际参与者。我们开始看到投资者心态的根本变化,他们希望尽快偿还或重新调整债务,以确保在市场转变之前获得最长期,最低资本成本和锁定感知资产。

Ocean Terrace Holdings酒店创始人兼管理负责人Sandor Scher:我预计2019年将与2018年大致相同,收购和权利继续向前发展,但速度较慢。随着信贷市场继续显示活动减少的迹象,借款利差保持在当前水平或增加,这将对新交易活动产生负面影响。过去两年有许多项目被收购并且有权获得,这些项目应该在2019年开始。在当地,迈阿密海滩会议中心上线也应该开始成为酒店客房需求的驱动力,并希望创造压缩在推动RevPAR升级所需的市场中。

东端资本创始人兼管理负责人Jonathon Yormak多家庭:虽然Wynwood 25目前没有竞争作为子市场中存在的第一个A级专用租赁产品,但迈阿密 - 戴德已经有超过30,000套公寓单元已经交付影子公寓市场增加了数千个。因此,根据城市平均数,我们预计在可预见的未来不会看到真正的租金增长。迈阿密办公楼市场看起来保持稳定 - 无论是入住还是出租方面都没有大幅增加或减少。因此,只有通过向消费者提供更好的产品,才能继续产生优异的性能。

10.某些子市场将脱颖而出

Turnberry海洋俱乐部住宅销售总监Dan Riordan:在Sunny Isles,预计将在未来三年内完成的大部分住宅(83%)已经售罄。至少在2021年之前,Sunny Isles没有预期的突破性进展,而且由于平均项目需要三年才能建成,因此至少在2024年之前只有有限数量的已建成新住宅。在这四年期间,需求将会增长随着新建筑的搁置,有限的奢侈品库存被吸收。这对于现在购买的人来说应该是个好兆头。

温伍德商业改善区副主席阿尔伯特加西亚: 2019年将是温伍德的变革之年。几十年来,新的多户和办公室项目首次在这里崛起,许多人将在明年开门迎接。 Wynwood 25和The Bradley等住宅项目将在2019年为该地区增加数百套住宅,而Cube Wynwd,Wynwood Annex,Print House和新开业的Wynwood Garage将为迈阿密创建一个新的办公室子市场。这些住宅和办公室项目共同推动了温伍德从目的地到真正的现场工作社区的转变。在2018年的艺术周期间,看到成千上万的游客来到温伍德,很明显该区的基本驱动因素 - 其商标艺术,餐饮和零售元素 - 比2019年更加强大。

相关集团副总裁Jon Paul Perez:自我们刚开始建设以来,Wynwood市场的实力和规模均有所增长。随着附近的Brightline(即将成为三铁站)将南佛罗里达州的城市核心区连接到布劳沃德和棕榈滩县,该地区必将成为住宅和酒店热点......新的零售租赁已经签署并建设两个大型商业第二大道的项目已经开始。高盛车库完整而开放,今年宣布了更多办公楼项目。我们预计邻里将以比以前更快的速度扩张。作为一种滚雪球效应,我们在温伍德首次大规模住宅开发的成功将使其他开发商有信心在该地区开展新项目。

UrbanX集团首席执行官Andrew Hellinger: “明年,一个值得关注的领域将是迈阿密的转型迈阿密市中心以西的卫生区。几十年来,我们看到了包括River Landing Shops&Residences在内的新开发项目的兴起,以及该地区及周边地区的私人投资激增。投资者正在意识到为这个子市场带来高质量开发的价值,这个子市场为卫生区每天下降的成千上万人提供服务。该子市场最近的一些投资者包括Moishe Mana,Lyle Stern,Mill Creek和Rubell家族。几十年来,他们所有人都在改变了Wynwood,South Beach和New York's Meatpacking District等地区。我预计明年卫生区内及周边地区会有新项目破土动工。

9.行业整合将继续

高力国际南佛罗里达州董事总经理Ken Krasnow: Colliers最近收购了位于Coral Gables的CREC,这是商业房地产市场发展方向的一个重要指标,因为独立公司在全球环境中的竞争越来越激烈。在市场需要一个全面的国际平台和行业领先的工具来为客户提供绝对最好的服务时,我预计独立和大型经纪公司之间的合并会增加。对于像高力国际这样的全球性公司来说,引入一支经验丰富的经纪人团队和CREC团队等领导者为我们带来了重要的竞争优势。

8.加密货币将获得新的生命

APEX Capital Realty总裁兼管理经纪人Miguel Pinto: Tokenization将改变商业房地产在2019年做得更好的方式。通过使用加密货币将资产分割成存储在区块链上的令牌,令牌化基本上使资产的所有权民主化,从而使其成为可能。普通人投资这种独特的房地产资产类。想要投资奖杯房地产项目的人现在可以通过二级交易在公开市场上转售他们的份额。将在投资者能够买卖的平台上创建平台 - 与我们今天买卖股票的方式没有什么不同。不同地区和税收的人们现在可以获得他们以前不具备的有吸引力的投资机会。

对于房地产投资者而言,代币化将成为筹集交易股权或债务的新方式。我们一直密切关注这一趋势,并且已经看到美国和海外的交易超额认购投资者(当投资者投入的现金超过投资所需的现金时)。我相信我们将开始将标记化视为一种新的融资方式,这可以作为项目和投资者的更好选择。通过区块链标记化,我们可以消除传统银行融资的难以控制的压力,这对项目和所有利益相关者来说更加健康。

7.开发商和建筑商将整合新技术

Saul Ewing Arnstein和Lehr房地产律师Louis P. Archambault:随着BIM走向更加统一的平台,我们将看到与区块链技术相关的建筑信息模型等技术在房地产行业中变得越来越普遍。对于可以将这项技术用于他们的项目的开发人员来说,这将是一个改变游戏规则这种技术将使他们能够实时查看交通,公用设施使用和建筑温度的影响,并确定如何根据数据优化开发房产。不确定性和风险将大大降低。

萨福克建筑总裁兼总经理Pete Tuffo:新项目设计仍然很复杂, 迫使建筑公司需要以智能方式利用最新技术。例如,虚拟现实有助于加快进度,降低成本并提高质量。在佛罗里达州好莱坞的塞米诺尔硬石酒店及赌场,萨福克和我们的合资伙伴已经能够使用VR为关键利益相关者创建定制的虚拟演练,使他们能够提供即时反馈,最终节省时间和金钱。

Aria Development Group负责人David Arditi:机器人技术在住宅和酒店项目中越来越普遍 - 只需看看迈阿密YOTELPAD的机器人管家Lulu。我们认识到全世界其他YOTEL项目产生了多少令人兴奋的机器人,我们认为这将是迈阿密市中心的一个很好的补充。我们看到这些机器人就像我们看到了我们的其他技术:一个不会走得太远的创新元素。通过提供交付和帮助客人和租户的能力,他们充当了员工的延伸,是一种有趣,独特的方式,供人们参与技术。

6.奢侈品行业将通过软市场发电

国际销售集团和RelatedISG联合创始人Craig Studnicky:过去三年我们一直在迈阿密销售豪华公寓,而南美没有大量需求,主要是因为美元走强。在2019年,我们预计巴西,墨西哥和哥伦比亚的需求将会回归。这一点,再加上缩减的库存,应该为公寓销售创造一个非常强劲的一年。

太古地产住宅销售高级副总裁Maile Aguila: 2019年,随着未售出的公寓库存继续销售,您将看到太古和我们的竞争对手为下一个周期做好准备。下一波公寓开发项目将达到新的高度,包括超高层建筑,将提供真正体验生活的设施和服务。

OKO集团首席执行官兼董事长Vladislav Doronin:我们期待继续在Missoni Baia继续我们的垂直建设,并在明年在Una Residences破土动工。我们还有其他一些项目正在筹备中我们期待宣布...我们预计迈阿密房地产的国内买家将继续增长,特别是那些受税收结构变化影响的买家。墨西哥,巴西和哥伦比亚仍然是宝贵的市场。在OKO集团,我们对我们进入的市场持长期看法,并且出于多种原因看好迈阿密。我们一直并且继续对我们的业务决策持谨慎态度,通过我们的房地产项目进行战略性和计算性选择。当Missoni Baia和Una Residences完工时,将不会有太多的主要市场库存。我们的公寓将继续令人满意并且需求量很大。

5.物业将继续融入可持续发展,健康

Edenburg Hospitality首席执行官Ignacio Edenburg:千禧一代,酒店的目标,非常注重环保,因此在2019年,可持续性将成为酒店业的常态,因为千禧一代经常优先考虑成本。我们将看到品牌融入更多环保元素,从建筑设计到家具,以吸引这一人群。

Creative Choice Group首席执行官兼创始人Dilip Barot:我们正在进入自我保健时代,奢侈品不再等同于金钱,而是最佳的和平与幸福。健康房地产概念使买家不仅可以投资房屋,还可以优先考虑他们的个人健康。这超越了所有人口统计,年龄,性别,因为健康和健康是一种普遍的愿望和需求。在Amrit海洋度假村,我们处于这一趋势的最前沿,因为我们设计了第一个个性化的健康计划,包括专门的健康教练和健康助理,帮助个人确定他们的健康目标和正确组合活动以实现这些目标。然后,他们将通过个性化的Amrit移动应用程序全天候提供支持,以实现这些目标。

4.更多的滑板车

Lime Florida总经理Jed Fluxman:在劳德代尔堡等大约4,000个单位即将上线的城市中,向市场推出踏板车将大大有助于减少道路上的汽车数量...... 2018年,Lime在迈阿密劳德代尔堡推出和奥兰多。随着越来越多的用户继续将Lime作为替代交通方式,我们预计该服务将继续在全州范围内发展。 Bisnow / Deirdra Funcheon Duke Realty高级副总裁Ed Mitchell,Easton集团创始人Ed Easton和Becker&Poliakoff股东Michael Boutzoukas于2018年5月在Bisnow小组讨论。

3.工业会不会非常疯狂

Steinbauer Associates副总裁JR Steinbauer:强劲的吸收率,加上市场与国际商业界的联系,将继续保持对分销建筑的需求强劲,空置率低。工业公司正争先恐后地靠近交通中心,以便通过业务运营保持分销过程。南佛罗里达州继续扩大和改进其系统。例如,PortMiami的新航站楼和迈阿密国际机场的货运扩建正在支持我们在全国范围内看到的最后一英里计划。

Easton集团创始人Edward W. Easton: 2018年,我预测工业租金将上涨3-5%,但超出我的预期,平均上涨约11%。进入2019年,我认为我们会看到更多温和的收益。对小型仓库50K SF或更低的需求仍然非常强劲。事实上,需求应该超过目前的水平供应。相反,我认为大型仓库空间供应过多,但吸收率发生的速度比我去年预测的要快。尽管如此,我认为业主不会在短期内获得尽可能多的租金,直到吸收率上升为止,我认为这可能是由于对最后一英里交付的需求。

2. EB-5项目将获得更多诉讼

Levine Kellogg Lehman Schneider + Grossman律师Jeff Schneider:我们正处于EB-5开发商需要开始将EB-5资金返还给EB-5投资者的阶段。我们预计,涉及EB-5投资者的诉讼将会增加,而这些投资者将很难收回他们的资金。由佛罗里达州提供绿色着色突出了南佛罗里达州的机会区。

1.机会区资本将被部署

Akerman管理合伙人Neisen Kasdin:机会区讨论将在未来一年转向实施。最近公布的财政部指导方针引发了对投资机会区的兴趣。

Native Realty创始人兼首席执行官Jaime Sturgis:谈到机会区,它将参加比赛,以利用该计划。联邦指导方针将很成熟,因此筹集的资金将开始部署。期望看到机会区内的交易在第一季度和第二季度进行交易。对利率上升的恐惧和对机会区规则的澄清的结合肯定会成为南佛罗里达州交易活动的催化剂。

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