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Comment petit pouvez-vous aller? Ces nouveaux appartements de Miami veulent que vous réduisiez votre taille et habitiez grand
Posté sur: avril 23, 2018

Souhaitez-vous dépenser 300 000 $ pour un studio de 350 pieds carrés - environ la taille de deux places de stationnement en surface - pour vivre au cœur de Miami Beach? Si l'idée semble absurde, les micro-unités ne sont pas pour vous.

Cependant, un nombre croissant de promoteurs immobiliers misent sur le concept de micro-unités - de minuscules appartements meublés dans des immeubles dotés d'équipements, situés dans des quartiers chauds - pour attirer les acheteurs et les locataires qui souhaitent habiter dans les quartiers les pas les moyens de payer les taux du marché.

Ils exploitent également la malléabilité du concept de vie minuscule - qui a été utilisé dans des villes telles que Seattle et New York pour atténuer la pénurie de logements abordables - et l’adapte à leurs projets individuels. Ils comprennent:

  • Le 6080 Boutique Hotel, au nombre de 70, situé au 6080 Collins Avenue, devrait être achevé en juillet. Il s’agit d’un projet mixte destiné aux résidences et aux hôtels, comprenant des résidences clés en main allant de studios de 350 pieds carrés à deux chambres (environ un cinquième d'un terrain de basket professionnel). Les prix varient de 300 000 $ à 750 000 $.
  • Developer Property Markets Group a lancé une opération de cohabitation, baptisée PMGx, qui applique le concept de micro-habitation aux appartements traditionnels. La société adopte une tactique de loyer par chambre (RBB) dans les 464 unités de la tour X Miami (anciennement Vice) situées au 300 Biscayne Blvd., juste à côté du campus Wolfson du Miami-Dade College. La stratégie RBB est simple: vous louez une chambre individuelle (avec sa propre salle de bain privée) dans une unité entièrement meublée et partagez un espace de vie avec des colocataires qui ont été examinés et approuvés au cours du processus de candidature. Les loyers se situeront entre 1 300 et 1 500 dollars. La construction est prévue pour cet été.
  • X Las Olas, un projet de deux tours à 300 SW First Ave. à Fort Lauderdale, ajoutera 1 100 unités RBB supplémentaires au stock de PMGx. La société envisage de lancer les travaux d'un troisième projet dans le sud de la Floride, la tour X Biscayne, d'une capacité de 700 unités, située au 400 Biscayne Blvd. - fin 2018.
  • Wynwood 25, un partenariat entre The Related Group et East End Capital, situé au 227 NW 24th St., livrera 289 appartements en location dans le quartier branché, où les logements restent rares. Leur superficie varie de 400 à 1 200 pieds carrés et leur prix varie entre 1 400 et 3 200 dollars par mois. Le bâtiment a été recouvert la semaine dernière et la construction sera terminée au début de 2019.
  • Related a également deux autres microprojets dans la région: Wynwood 26, une joint-venture avec Block Capital Group au 51 NW 26th St., ajoutera 172 appartements d'une superficie variant entre 400 et 900 pieds carrés. Les loyers se situeront entre 1 400 et 2 800 dollars. La chanteuse Lenny Kravitz assumera les fonctions de directrice de la création des espaces publics et des espaces aménagés du bâtiment. Le projet a démarré lundi.
  • VHouse Wynwood reproduira le modèle de la tour résidentielle de Related à Sao Paulo. L'immeuble, qui sera situé au NW First Ave et à la 28th St., sera associé à Related 1 avec le métro 1 et livrera 192 condos de 416 à 900 pieds carrés, à des prix de 200 000 $. Le projet est en phase de développement.
  • YOTELPAD Miami, une coentreprise de 150 millions de dollars entre Aria Development Group et la société immobilière koweïtienne AQARAT, est un autre projet de micro-unités résidentielles / hôtelières, situé dans le centre-ville de Miami, à 227 NE Second St.. Story Tower offrant 250 chambres d’hôtel de marque Yotel (ou «cabines», comme l’appelle la société) et 215 condos d’une superficie variant de 425 à 700 pieds carrés. Les prix commenceront aux alentours de 300 000 $ et la construction devrait débuter fin 2018.
  • Moishe Mana, le promoteur qui possède de grandes parcelles de terrain à Wynwood et dans Flagler Street, dans le centre-ville de Miami, poursuit son projet de construction d'une tour de 49 étages à 200 North Miami Ave. cela inclurait 328 micro-unités entre 400 et 500 pieds carrés.

"C’est notre initiative d’appuyer le développement de micro-unités dans la ville de Miami", a déclaré Mana, qui a déjà exprimé le souhait de transformer Miami en Silicon Valley de l’Amérique du Sud. "Il est crucial de fournir des logements aux générations du millénaire pour assurer la croissance de Miami en tant que plaque tournante mondiale des industries et de la technologie. Jusqu'à présent, il était nécessaire de garder les milléniaux ici. Notre projet ne consiste pas à construire un seul immeuble en copropriété, Miami en a assez. Notre concept est de créer une connectivité au sein d’un quartier. "

APPEL DU MILLENAIRE

Tous ces aménagements tirent parti des codes de construction et de zonage qui permettent une densité plus élevée et des exigences de stationnement moins élevées, ce qui optimise l'utilisation des sols. Bien que certains coûts de construction fixes restent les mêmes (vous avez toujours besoin d'une salle de bains et d'une cuisine, par exemple), les coûts de construction globaux sont inférieurs d'environ 20%.

"Les développeurs et les prêteurs voient que Miami grandit", a déclaré LuisFlores, un partenaire de Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP, qui travaille avec des développeurs aux États-Unis "Le modèle de micro-unités autorise la location et respecte le zonage. Pour un prêteur de New York, c'est une évidence. Le problème ajouté par Miami est que les unités auront également un design et des finitions magnifiques. Si je suis un avocat ou un banquier de première année qui travaille au centre-ville ou à Brickell, je ne songe pas à la superficie en pieds carrés. Je souhaite un excellent emplacement et une nouvel appartement avec de grands équipements. "

Tous les bâtiments de micro-unités mis en ligne à Miami-Dade sont riches en équipements: espaces de travail et de loisirs communs, salles de sport, piscines et espaces extérieurs. Certains d'entre eux, tels que le 6080 Boutique Hotel et la tour X Miami, sont entièrement meublés avec des lits, des canapés, des télévisions à écran plat, même des couverts et du linge de lit.

En d’autres termes, ils sont prêts à emménager - il vous suffit d’apporter vos vêtements - ce que souhaitent leurs résidents. Selon une étude réalisée par les conseils du logement multifamiliaux de l'Urban Land Institute, la majorité des micro-résidents sont de jeunes professionnels (moins de 30 ans) et de nouveaux locataires qui n'ont pas accumulé beaucoup de biens et n'ont pas besoin de plus d'espace vital - ou vraisemblablement des placards.

Selon cette étude, les utilisateurs de micro-unités considèrent les petits appartements comme des "tremplins" pour les nouvelles carrières et vies. La plupart d'entre eux déménagent dans un lieu plus grand dans les deux ans. Ce sont des animaux sociaux qui préfèrent rencontrer leurs amis dans un restaurant ou bar au lieu de traîner à la maison.

Le plus important est l'emplacement. Presque tous les répondants à l'étude (97%) ont indiqué que l'emplacement était la priorité la plus importante lors de la décision de louer une micro-unité. L'étude a également révélé qu'une minorité d'utilisateurs de micro-unités était âgée et utilisait les petits espaces comme résidence à temps partiel près de parents, d'un pied-à-terre en ville ou d'une tribune.

Philip Freedman, directeur général de la division Compass Development, a déclaré que les petites tailles n’avaient pas empêché les ventes du 6080 Collins Boutique Hotel, où 70% des unités avaient déjà été vendues à un groupe de résidents du sud de la Floride et de non-résidents. États-Unis et neuf pays étrangers.

Ce projet de 45 millions de dollars est une joint-venture entre le groupe Domus, basé à Buenos Aires, Urbis Real Estate et la société de gestion Eskape Collection, qui gérera les activités hôtelières du bâtiment lors de son ouverture en juillet. Eskape exploite actuellement un autre établissement hôtelier résidentiel à Miami Beach, l’Abae Hotel, situé au 1215 West Ave.

"Les acheteurs locaux sont des habitants de Coral Gables, de Pinecrest ou de Hialeah qui souhaitent créer un nouveau lieu de week-end facile à Miami Beach", a déclaré Freedman. "Les autres acheteurs sont des gens qui veulent venir ici le week-end ou en vacances sans avoir à faire face à une association de condos ou à des frais d'entretien élevés. Quand les gens viennent voir ce type d'unité, ils ont déjà géré leurs propres attentes. Ils savent ils ne vont pas être grands. C'est un état d'esprit totalement différent. "

Les micro-unités du projet 6080 sont presque deux fois plus chères que les copropriétés ordinaires à Miami Beach, à savoir 857 $ le pied carré pour un studio. Le prix médian actuel par pied carré à Miami Beach est de 505 $, selon Realtor.com.

Mais le prix global des unités est compétitif avec le prix médian de vente de 430 000 $ des condos à Miami Beach et une bonne affaire au prix médian des ventes de condos de luxe de 2,8 millions $, selon le rapport Elliman du premier trimestre 2018 publié jeudi. Le bâtiment 6080 Collins occupe un emplacement privilégié, en face de l'océan, et offre tous les avantages de la vie luxueuse, à part l'espace: service de voiturier 24h / 24, conciergerie, salle de sport, piscine sur le toit et service de nettoyage. Les frais d'entretien mensuels sont de 1,27 $ le pied carré et de 445 $ par mois pour les plus petites unités.

QUESTIONS DE LOCALISATION

Les analystes estiment que les micro-unités n’ont pas de sens financier dans les banlieues telles que Kendall ou Doral, où locataires et acheteurs peuvent toujours trouver de bons espaces de vie à un prix raisonnable. Ils ne conviennent pas non plus aux quartiers plus anciens, tels que Little Havana ou South Beach, où bon nombre des logements existants sont déjà très petits.

Mais pour les noyaux urbains en plein essor de Miami, où l'essentiel du développement de ces cinq dernières années était axé sur le marché du luxe (à partir d'un million de dollars), les micro-unités et la réduction de la taille de la population constituent un bon ajustement - et une autre indication de la situation actuelle maturation de la Mecque des vacances à un véritable centre urbain.

Selon la dernière étude de Demographia International, qui comparait les revenus médians des ménages aux prix médians des maisons au troisième trimestre de 2017, Miami est le sixième marché majeur le moins abordable aux États-Unis pour les "logements neufs de qualité acceptable" situés à proximité des bâtiments industriels. et les développements commerciaux, obligeant les acheteurs à payer 6,5 fois leur revenu annuel. C'est presque le double dumédiane nationale de 3,8 fois et plus que les marchés notoirement coûteux tels que Seattle (5,9 fois), New York (5,7 fois) et Boston (5,5 fois).

C'est là qu'interviennent les micro-unités d'habitation et les micro-unités, dont le prix est généralement inférieur de 20% aux taux du marché.

"Les résidents de Miami aiment leurs grands espaces, mais les micro-unités jouent sur toutes sortes de nouvelles choses", a déclaré Jonathan Miller, président-directeur général de la société de conseil en immobilier Miller Samuel Inc., basée à New York. les règles ne s'appliquent pas, car nous sommes dans une période exploratoire. La tendance de Miami vers un nouvel urbanisme, axé sur le potentiel piétonnier et les quartiers de niche, se concentre sur des choses sur lesquelles les générations précédentes ne se sont pas concentrées. Les micro-unités s'adressent aux personnes qui ne sont pas servis par ce qui a été construit ".

Dans le même temps, a déclaré Miller, le secteur immobilier est inondé de capitaux à des taux d’intérêt plus bas, et quand il ya de l’argent disponible, les promoteurs n'arrêtent pas de bâtir.

"Quand il y a un nouveau marché à explorer, vous voyez ce type de boom", a déclaré Miller. "Une parcelle de terrain sur laquelle un développeur peut obtenir un prix beaucoup plus élevé par pied carré devient un attrait. En termes d'évaluation, c'est" l'utilisation optimale "."

Certains développeurs considèrent également les micro-unités comme un investissement dans l’avenir. Carlos Rosso, président du groupe de développement immobilier de The Related Group, a indiqué que la société construisait des tours de bureaux adjacentes à deux de ses développements résidentiels à Wynwood: un immeuble de bureaux de 40 000 pieds carrés à côté de Wynwood 25 et un autre bureau de 40 000 pieds carrés. espace près de VHouse. Le promoteur ajoute également près de 200 000 mètres carrés d'espaces commerciaux au quartier, qui seront organisés comme s'il s'agissait d'équipements, tels que des cafés, des gymnases, des restaurants et des salons de coiffure.

"Nous avons une vision pour Wynwood", a déclaré Rosso. "Dans dix ans, nous voulons que les développeurs qui ont redéfini la vie à Wynwood se souviennent de nous. Nous le construisons un bâtiment à la fois, comme vous filmez un film une image à la fois, et ne vous arrêterez pas tant que notre vision ne atteint. "

Le bon moment

L’arrivée des micro-unités arrive au bon moment pour le comté de Miami-Dade, alors que de nombreux professionnels plus jeunes résidant à Brickell et au centre-ville sont déjà habitués aux espaces de vie partagés plus petits.

"Nous ressemblons à toutes les villes internationales hautement souhaitables telles que San Francisco, New York et Hong Kong, en ce sens que nous avons une demande croissante et une offre très restreinte", a déclaré Gerard Yetming, vice-président exécutif de Colliers International South Florida. "Nous sommes littéralement une île située entre l'océan et les Everglades, et certaines de ses zones présentent des quartiers attrayants où il fait bon vivre 24 heures sur 24. Les gens y créent déjà leurs propres micro-unités en vivant avec des colocataires."

Ryan Shear, directeur de la société de développement PMG, a déclaré que la société avait l'intention de doubler le nombre d'unités de son activité PMGx RBB co-vivante d'ici cinq ans. X Miami sera le troisième bâtiment de la division: les deux premiers, X University Village et X Logan Square, ont déjà fait leurs preuves. Comme la plupart des micro-unités, les appartements sont entièrement meublés. Vous signez un bail pour une chambre - entre 1 300 $ et 1 500 $ par mois, selon l’étage - et si vous ne vous entendez pas bien avec vos colocataires, vous pouvez être transféré dans une autre chambre de l’immeuble.

"Nous avons pris un vieux processus - trouver un colocataire - et l'avons modernisé", a déclaré Shear. "La demande de bail pour X Miami a été mise en ligne il y a cinq jours et nous avons déjà une liste d'attente. Et cela attire beaucoup de gens. La majorité de notre marché est constitué de 25 ans, mais nous voyons aussi beaucoup de serveuses , les gens du secteur des services et les gens qui travaillent au centre-ville. Ils disent qu’ils meurent d'envie de vivre dans un endroit agréable au centre-ville, mais leur budget est de 1 400 $. "

Bien que le boom des micro-unités de Miami-Dade soit limité dans les quartiers chauds où la valeur des terres est plus élevée pour le moment, le concept peut s’étendre à d’autres régions. En décembre, la ville de Miami a approuvé un amendement au code du bâtiment Miami 21 visant à réduire la taille minimale obligatoire des micro-unités situées dans les zones de développement axé sur le transport en commun de 400 à 275 pieds carrés. L’amendement, qui ne s’applique qu’aux projets proches des transports en commun, tels que Metrorail, Metromover et le futur service de train Brightline, permet également de réduire ou d’éliminer le besoin de places de stationnement - un coût de construction qui oblige les promoteurs à augmenter leurs prix.

Le 6 mars, la commission du comté de Miami-Dade a lancé une étude de 120 jours sur la micro-habitation dans le but "d'encourager l'utilisation efficace des terres en permettant une densité de population accrue dans une zone plus petite", une autre indication du gouvernement local en train d'explorer les solutions possibles à la région. crise du logement abordable.

Mais certains développeurs soutiennent que les micro-unités ne constituent pas une solution viable à long terme, car les personnes ne peuvent pas vivre longtemps dans de si minuscules quartiers. Jay S.Jacobson, président et chef de la direction d'EDEN Multifamily, spécialisé dans les immeubles d'appartements situés dans des quartiers mal desservis, a déclaré qu'il avait contribué à la mise au point d'une micro-tour à Seattle en 2010, juste en face du siège d'Amazon.

Mais le projet a été un échec, avec un taux de rotation de 137%. Le taux de roulement moyen d'un immeuble d'appartements ordinaires se situe entre 55 et 57% par an.

"La taille moyenne des unités était de 330 pieds carrés, mais une fois que les gens se sont rendus compte qu'ils n'avaient aucun endroit où mettre leurs vêtements, leurs chaussures ou leurs sacs à main, ils ont emménagé et déménagé le même jour", a déclaré Jacobson. "Conceptuellement, les micro-unités sont une excellente idée. Mais vous devez y intégrer l’élément humain. Réduire la taille des unités à 400 ou 500 pieds carrés est réalisable. Mais lorsque vous construisez des unités de 250 pieds carrés, vous construisez Ce sont des chambres d'hôtel. Vous ne pouvez pas résoudre le problème de l'abordabilité en pressant les gens dans celles-ci. Ce n'est pas un mode de vie propice à tout être humain dans ce pays. "

Pour l'instant, toutefois, le secteur immobilier est optimiste quant aux micro-unités en cours de développement à Miami, car elles comblent un vide créé par l'accent mis par le post-récession sur le développement du luxe dans les centres-villes en plein essor de Miami-Dade.

"Le marché de l'habitation évolue en raison des coûts et de l'offre", a déclaré Steven Wernick, partenaire en aménagement du territoire chez Akerman LLP. "Il y aura de nouveaux types de produits de logement, et il y a un certain nombre de tendances et d'objectifs de politique publique qui font partie du dialogue avec les micro-unités. Certaines personnes pensent immédiatement que tous les appartements vont devenir des micro-unités, mais ce n'est pas le cas. Nous voyons quelques projets émerger qui les incorporent. Nous allons continuer à explorer le concept projet par projet. "

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