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(Sur) l'offre et la demande
Posté sur: décembre 14, 2018

Avec un marché surpeuplé d’appartements, les investisseurs en copropriété de Miami peuvent-ils continuer à payer le loyer?

T our la Panorama Tower surplombant la baie de Biscayne, avec sa porte cochère, un café au bord de la piscine, des salles de dégustation de vin, un spa pour animaux de compagnie et des théâtres à la maison, vous aurez peut-être l’impression de goûter à la dernière offre de condominiums fastueux de Miami.

S'élevant à près de 300 mètres, le projet Florida East Coast Realty est le plus haut bâtiment de l'État. Mais contrairement à beaucoup d'autres tours qui parsèment Brickell, la société de développement de la famille Hollo a décidé de construire des logements locatifs. Il a même fait appel à Fortune Development Sales, l'une des meilleures entreprises de vente et de marketing de copropriétés, pour sa mission de leasing, et a ciblé les Miamians branchés et branchés, les «Brickellistas».

Misant sur la croissance démographique de la ville, son appétit pour les grandes entreprises et la diminution de l’accession à la propriété dans le rêve américain, FECR et d’autres promoteurs ont parié que Miami, comme New York, deviendrait une ville de locataires. Ils construisent des produits haut de gamme et courtisent les plus prospères avec un livret de jeu adapté de leurs homologues des copropriétés. Mais leur approche pourrait directement menacer les investisseurs en copropriété, qui cherchent de plus en plus à générer des revenus en mettant leurs unités sur le marché locatif. Dans le comté de Miami-Dade, près de 2 200 contrats de location ont été signés jusqu'à présent cette année sur le «marché de la location fantôme», selon les données d'Integra Realty Resources, contre moins de 100 locations fantômes en 2014.

Face à la concurrence accrue des promoteurs de logements locatifs avec des produits plus récents, un principe fondamental consistant à acheter une unité à investir - la location - est remis en question. Et tandis que les grands propriétaires de logements locatifs sont en mesure d’ajuster les prix en cas d’approvisionnement excessif ou de ralentissement, les propriétaires de copropriétés qui gèrent une myriade de frais et de taxes ont moins de marge de manœuvre, ce qui signifie qu’ils peuvent être exclus.

"Posséder un appartement et le louer", a déclaré Manny de Zárraga, co-responsable du groupe de conseil en investissement national de HFF à Miami, "n'est pas une grande entreprise."

Thérapie d'appartement

Jusqu'à présent, le gros pari des développeurs sur les projets multifamiliaux de luxe semble porter ses fruits. Panorama loue des loyers allant de 2 500 dollars par mois pour une chambre à coucher à plus de 6 700 dollars pour un appartement de trois chambres. Plus de la moitié de ses 821 unités sont louées, selon Jerome Hollo, président de FECR.

Des propriétés comparables ont également bien fonctionné. Selon l’analyse des chiffres du comté réalisée par The Real Deal, les appartements de classe A récemment construits à Miami-Dade ont enregistré une croissance de 74% de leur bénéfice d’exploitation net entre 2015 et 2017.

Le fait que le secteur affiche de tels chiffres malgré une forte augmentation de l'offre en dit beaucoup. Depuis 2014, plus de 20 000 appartements de classe A sont arrivés sur le marché à Miami, selon une analyse des données Integra réalisée par TRD , qui crée des rapports résidentiels pour la Miami Downtown Development Authority. Pourtant, les loyers demandés ont seulement grimpé.

«Lorsque nous avons traversé le dernier krach immobilier, les prix de vente des résidences ont baissé», a déclaré Jack McCabe, PDG de McCabe Research & Consulting à Deerfield Beach. "Mais les locations n'ont jamais fait."

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Cependant, toute cette offre devrait faire baisser les loyers. C’est particulièrement vrai pour Miami car, contrairement à d’autres villes du Sud-Est telles que Charlotte ou Atlanta, il lui manque encore d’énormes sociétés avec leurs travailleurs bien nantis - RIP Amazon HQ2 - pour ancrer son marché de la location. Ajoutez à cela des investisseurs en copropriété étrangers ou non-résidents qui vendent maintenant leurs unités sur le marché locatif, et certains experts estiment qu'il faut donner quelque chose.

Calixto García-Vélez, qui supervise FirstBank Florida, a indiqué qu'il prêtait à peine de nouveaux prêts pour la construction d'immeubles à appartements de catégorie A à Miami. En plus du nouveau produit entrant sur le marché, a déclaré le banquier, la location de copropriétés inondera le pool de locataires, ce qui réduira temporairement les loyers. Le marché ira bien à long terme, pense-t-il, mais à mesure que les loyers chuteront, l'activité de prêt de la banque à cette classe d'actifs le sera aussi.

«Les condos qui étaient à vendre sont maintenant mis en pool de location», a ajouté García-Vélez.

Les nouvelles données permettent d’observer à quel point cette tendance est prononcée. Jusqu'à présent cette année, 2 175 contrats de location locatifs - des contrats entre un copropriétaire et un locataire - ont été signés à Miami-Dade, en hausse de 60% par rapport à l'année précédente, selon Integra. Le nombre de condos sur le marché fantôme représenterait aujourd'hui environ un cinquième du total des unités livrées au cours de ce cycle, soit près de 11 200, selon une analyse réalisée par ISG Miami sur les foyers de développement de condos situés à Miami-Dade, à l'est de l'I-95, Fort Lauderdale. , Hollywood et la plage de Hallandale.

Cela pourrait être une mauvaise nouvelle pour les propriétaires de condos, car il y a beaucoup plus d'appartements à concurrencer de nos jours, a déclaré Anthony Graziano, directeur chez Integra. Dans le seul centre-ville de Miami, sur les plus de 24 000 unités multifamiliales en construction au cours de ce cycle, environ 11 000 unités ont été livrées ou sont en construction, a-t-il déclaré.

Et tandis que les grands propriétaires de logements locatifs ont en général une assez grande flexibilité dans leur tarification et peuvent ajuster les loyers en cas de flambée de l'offre ou d'autres difficultés, les propriétaires de copropriétés - accablés d'impôts fonciers, d'associations de propriétaires et d'évaluations spéciales - peuvent t être aussi agile, les exposant au risque de perdre le locataire soucieux des prix.

Les condos sont clairement plus chers. Un appartement conventionnel est loué au prix de 2,07 $ le pied, tandis qu'un loyer de condo est loué à 3,28 $ le pied, selon les données MLS et CoStar compilées par Integra.

Pour un marché des copropriétés de luxe qui aurait déjà une offre excédentaire de plusieurs années, cela pourrait produire une vente massive, disent certains sceptiques, ou - à tout le moins - une forte baisse des prix.

«C’est une journée de réflexion pour les propriétaires de [copropriété]», a déclaré Peter Zalewski, un directeur dele cabinet de conseil immobilier Miami Condo Vultures et un investisseur dans le marché des copropriétés en vrac.

Flux de transaction

En fonction des prix, de la demande et de la capacité de construction, investisseurs et développeurs alterneront souvent entre les classes d'actifs multifamiliales et en copropriété.

Certains banquiers, comme García-Vélez de FirstBank Florida, sont devenus plus sceptiques quant au financement de nouveaux projets de location de classe A, mais les promoteurs se sont vu offrir de nombreuses options depuis que la Réserve fédérale a assoupli les règles régissant les prêts commerciaux cette année. La construction des appartements coûte généralement moins cher que celle des copropriétés, ce qui permet des marges bénéficiaires potentiellement plus saines, a déclaré Brett Forman, PDG de Trez Forman Capital Group, un prêteur hypothécaire commercial.

«Ce que les gens ne réalisent pas, c'est que l'offre qui est livrée est en train de rattraper la demande», a déclaré Peter Mekras de Aztec Group, une société d'investissement immobilier et de banque d'affaires. Mekras pense qu'une grande partie du produit à venir compensera le ralentissement de l'offre après la crise, qui découle de l'incapacité des développeurs à obtenir un financement.

Mais Jim Costello de Real Capital Analytics estime que la décision de la Réserve fédérale est venue au mauvais moment.

«De l'argent peut venir de la dette», a déclaré Costello, «mais si le fardeau fiscal pèse si lourdement sur les promoteurs et qu'il est difficile de trouver de la main-d'œuvre, vous ne pouvez pas construire un bâtiment avec uniquement de la dette.

Les prêteurs sur ces transactions sont généralement des grandes banques ou des compagnies d’assurance. À Miami-Dade, Wells Fargo s'est classé au premier rang des prêteurs multifamiliaux de ce cycle, avec plus de 500 millions de dollars de transactions depuis 2014, selon une analyse des prêts importants réalisée par TRD .

Du côté des copropriétés, les choses sont assez différentes. Il a fallu plus d’un an à Two Roads Development pour obtenir un prêt de construction de 138 millions de dollars de JPMorgan à Elysee, une tour de 57 étages construite dans le quartier de Edgewater à Miami. Beaucoup de promoteurs de condominiums qui commencent la construction auto-financent en grande partie leurs projets, comme Missoni Baia, un projet Edgewater construit par le groupe OKO de Vlad Doronin et Cain International, et Okan Group, un projet d’hôtels et de copropriétés prévu pour Miami Quartier des arts et des spectacles. D'autres ont fait confiance à Bank OZK, une banque basée dans l'Arkansas qui est devenue le prêteur de copropriété le plus agressif avec plus de 1,2 milliard de dollars de prêts à la construction de 2013 à 2017, selon les rapports annuels de la société. Cela représentait plus du quart du volume en dollars de tous les prêts à la construction de condominiums consentis dans la région au cours de cette période.

Le centre commercial Gables Columbus fait partie des cultures d'immeubles en concurrence directe avec le marché parallèle.

Et même si le marché de la vente de copropriétés de luxe est en pleine effervescence, les propriétés multifamiliales de classe A du sud de la Floride ont toujours leur prixmarché des investissements-ventes. En juillet, Gables Residential a vendu un complexe locatif appelé Gables Aventura à une branche de la Deutsche Bank spécialisée dans la gestion d’actifs, pour un montant de 149 millions de dollars , soit 372 500 dollars par part. Et Related Group espère qu'Icon Las Olas, sa tour de location de luxe située au centre-ville de Fort Lauderdale, rapportera au moins 500 000 $ l'unité, soit 136 millions de dollars.

C'est peut-être parce que bon nombre des plus gros investisseurs ne font pas nécessairement un sprint après le retour des matières grasses. Les acteurs institutionnels, tels que Mill Creek Residential ou Greystar Real Estate Partners, ont tendance à faire des paris de plus de 10 ans et ne sont pas aussi affectés par les fluctuations à court terme du loyer.

«Ils seront patients», a déclaré de Zárraga, du HFF.

Un condo sous un autre nom…

En 2013, Miami connaissait un boom de développement post-crise. Des condos de luxe ont été lancés à gauche et à droite, en particulier à Brickell, un coin de Miami qui est devenu une plaque tournante américaine pour les sociétés de services financiers latino-américaines. Des développeurs de premier plan tels que Ugo Colombo, Related Group et Swire Properties s’intéressent de près à la région pour leurs projets de condo de trophées. Selon un rapport de l'ISG, Brickell comptait 17 projets de copropriété avec plus de 5 500 unités en construction à la fin de 2016. Bon nombre de ces unités ont été vendues à des investisseurs étrangers, dont certains ont ensuite cherché à les louer sur le marché parallèle.

Avec des promoteurs immobiliers tels que Jorge Pérez et Jeff Soffer qui ont atteint le statut d'aristocratique dans une ville qui respecte les constructeurs, les promoteurs d'appartements voulaient.

Des acteurs tels que FECR, ZOM Living et le groupe des marchés immobiliers ont estimé que Miami deviendrait un centre économique national capable de générer des loyers élevés. Ils ont cherché à créer un produit riche en aménités et des services correspondants pour répondre à ce marché futur.

Gables Columbus Center, un immeuble de 200 logements qui a été achevé cette année dans le centre-ville de Coral Gables, propose une terrasse de style piscine, un concierge 24h / 24, 7j / 7, une borne de recharge pour voiture électrique, un salon d'affaires et une salle de sport. Micah Conn, directeur du développement chez Gables Residential, a déclaré que le projet, qui est loué à environ 40%, est en concurrence avec le marché des copropriétés.

«Nous avons un personnel professionnel formé à la gestion et à la location», a-t-il déclaré. «À Miami, le profil des investisseurs est très important. Réparer vos toilettes ou réparer votre réfrigérateur - ce genre de choses peut prendre des semaines si votre propriétaire est à l'étranger. "

Alex Miranda de Sotheby's International Realty vit et travaille dans le complexe d'appartements de Midtown Miami depuis que Midtown Equities, le développeur d'origine de Joe Cayre, a achevé la construction du premier immeuble résidentiel en 2007. Les Midtown 6, 7 et 8 (projets distincts) sont en cours. et ajoutera un produit de location concurrent à un marché avec une offre de copropriété importante. Considérons, par exemple, que Related Group ait récemment achevé le district de Paraiso à quatre tours dans la ville voisine d’Edgewater, apportant environ 1 400 nouveaux condos dans la région.

Les stocks "deviennent un peu incontrôlables", a déclaré Miranda, ajoutant qu'il "est beaucoup plus facile de vivre en tant que locataire dans un immeuble locatif".

La dernière mise à jour d'un immeuble en copropriété a généralement lieu lorsque le développeur l'achève. Une fois que les associations de propriétaires ont pris le relais, "la première chose qu’elles ont supprimée, ce sont les commodités" pour que les coûts restent bas, a ajouté Conn.

«L’âge du produit donnenous l'avantage », a-t-il déclaré.

Stands d'une nuit

Là où les propriétaires de condos pourraient avoir un avantage sur les appartements, c'est sur le marché locatif à court terme. La montée en puissance de plates-formes telles qu'Airbnb, HomeAway et VRBO a conduit certains investisseurs à abandonner les contrats de location classiques pour une durée de 12 mois et à se concentrer sur des transactions lucratives.

ZOM, basé à Orlando, a terminé Solitair Brickell cet été.

Certains développeurs soulignent cette opportunité. Aria Development Group et AQARAT construisent YotelPad , un hôtel et 208 immeubles de condominiums au centre-ville de Miami, sans restriction de loyer. Les acheteurs sont libres de louer leurs logements eux-mêmes, sur des sites comme Airbnb ou via le programme Yotel. (S'ils utilisent le système de gestion du bâtiment, les propriétaires devront s'engager sur une période de temps définie.)

«C’était définitivement un facteur de différenciation intentionnel», a déclaré David Arditi, directeur d’Aria. "C'est quelque chose que les acheteurs trouvent attrayant."

Sarah Elles Boggs, qui travaille dans la vente de copropriétés chez Douglas Elliman, a déclaré que les acheteurs finaux occupent désormais une position dominante sur le marché et qu'ils apprécient la possibilité de se déplacer rapidement après la fermeture. En conséquence, les condos utilisés comme locations traditionnelles sont devenus plus difficiles à vendre.

«J'ai remarqué une nette augmentation du nombre de jours sur le marché s'il s'agit d'une location et que celle-ci est vendue à un utilisateur final», a déclaré Boggs.

C'est là que les locations à court terme pourraient entrer en jeu. Chez Canvas, un condo de 513 unités prêt à fermer ses portes en janvier, le marché a demandé l'option de location à court terme «dès le premier jour», a déclaré Ron Gottesman, directeur principal du développeur. , NR Investments.

NR permet aux unités meublées d'être louées pour un minimum de 30 jours à la fois. Gottesman a déclaré que sa principale préoccupation concernant les locations à court terme était que Canvas soit l’une des quelques dizaines de condominiums à Miami à avoir obtenu l’approbation de Fannie Mae, et que les activités de location à court terme pourraient affecter la capacité des acheteurs à obtenir des prêts immobiliers.

Et maintenant que le développement est vendu à 90%, Gottesman cherche avant tout à attirer les utilisateurs finaux, et non les investisseurs.

«Les acheteurs ont leurs propres idées sur la manière dont les locations à court terme vont fonctionner», a-t-il déclaré. «Ils peuvent gagner beaucoup d’argent. [Mais] je ne pense pas que les acheteurs comprennent ce que cela signifie; c'est une gestion intensive », a-t-il poursuivi, ajoutant que« lorsque l'utilisateur final achète réellement, le marché est sain ».

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