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¿Qué tan pequeño puedes ir? Estos nuevos apartamentos en Miami quieren que reduzca su tamaño y viva en grande
Publicado: abril 23, 2018

¿Desea comprar $ 300,000 para un estudio que mide 350 pies cuadrados, aproximadamente del tamaño de dos espacios de estacionamiento de superficie, para vivir en el corazón de Miami Beach? Si la idea parece absurda, las microunidades no son para ti.

Sin embargo, un número creciente de promotores inmobiliarios confían en el concepto de micro-unidades: apartamentos pequeños y amueblados en edificios cargados de comodidades, ubicados en vecindarios populares, para atraer compradores e inquilinos que desean vivir en los vecindarios más populares de Miami-Dade, pero pueden No nos podemos permitir pagar las tasas del mercado.

También están explotando la maleabilidad del concepto de vida diminuta, que se ha utilizado en ciudades como Seattle y Nueva York para aliviar la crisis de la vivienda asequible, y la personalizan para adaptarla a sus proyectos individuales. Incluyen:

  • El Hotel Boutique 6080 de 70 unidades en 6080 Collins Ave., que se completará en julio, es un proyecto de uso mixto residencial / hotel con residencias llave en mano que van desde estudios de 350 pies cuadrados a estudios de 900 pies cuadrados con dos habitaciones (Aproximadamente una quinta parte de una cancha de baloncesto profesional). Los precios van desde $ 300,000 a $ 750,000.
  • Developer Property Markets Group ha lanzado una operación de co-living, apodada PMGx, que aplica el concepto de micro-unidad de vida a los apartamentos tradicionales. La compañía está adoptando una táctica de alquiler por habitación (RBB) en las 464 unidades en la torre X Miami (anteriormente conocida como Vice) en 300 Biscayne Blvd., en la misma calle del campus Wolfson de Miami-Dade College. La estrategia de RBB es simple: usted alquila una habitación individual (con su propio baño privado) dentro de una unidad completamente amueblada y comparte el espacio habitable con compañeros de habitación que se han examinado y evaluado durante el proceso de solicitud. Los alquileres van desde $ 1.300 a $ 1.500. El edificio está previsto para este verano.
  • X Las Olas, un proyecto de dos torres en 300 SW First Ave. en Fort Lauderdale, se agregarán otras 1,100 unidades RBB a la reserva de PMGx. La compañía planea iniciar un tercer proyecto en el sur de la Florida: la torre de 700 unidades X Biscayne, en 400 Biscayne Blvd. - A finales de 2018.
  • Wynwood 25, una asociación entre The Related Group y East End Capital ubicada en 227 NW 24th St., entregará 289 apartamentos de alquiler al moderno vecindario, donde la vivienda sigue siendo escasa. Su tamaño variará de 400 a 1,200 pies cuadrados e irá de $ 1,400 a $ 3,200 por mes. El edificio fue rematado la semana pasada y la construcción se completará a principios de 2019.
  • Related tiene otros dos microproyectos en el área: Wynwood 26, una empresa conjunta con Block Capital Group en 51 NW 26th St., agregará 172 apartamentos entre 400 y 900 pies cuadrados. Los alquileres van desde $ 1.400 a $ 2.800. El cantante Lenny Kravitz se desempeñará como director creativo de las áreas públicas y espacios de servicios del edificio. El proyecto comenzó el lunes.
  • VHouse Wynwood duplicará el modelo de la torre residencial de Related en Sao Paulo. El edificio, que se ubicará en NW First Ave y 28th St., se asociará a Related con Metro 1 y entregará 192 condominios entre 416 y 900 pies cuadrados, con precios desde $ 200,000. El proyecto se encuentra en fase de desarrollo.
  • YOTELPAD Miami, una empresa conjunta de $ 150 millones entre Aria Development Group y la empresa de bienes raíces AQARAT con sede en Kuwait, es otro proyecto de micro-unidad residencial / hotel, este en el centro de Miami en 227 NE Second St. El edificio será un edificio de 31- story tower que ofrece 250 habitaciones de hotel con la marca Yotel (o “cabañas”, como las llama la compañía) y 215 condominios que varían en tamaño desde 425 a 700 pies cuadrados. Los precios comenzarán en el rango de $ 300,000 y la construcción está programada para comenzar a fines de 2018.
  • Moishe Mana, el desarrollador que posee grandes porciones de tierra en Wynwood y en la calle Flagler en el centro de Miami, está procediendo con su plan de construir una torre de 49 pisos en 200 North Miami Ave. eso incluiría 328 micro unidades de 400-500 pies cuadrados de tamaño.

"Es nuestra iniciativa respaldar el desarrollo de microunidades en la ciudad de Miami", dijo Mana, quien previamente expresó su deseo de convertir a Miami en el Silicon Valley de Sudamérica. "Es crucial proporcionar viviendas para los millennials para asegurar el crecimiento de Miami como un centro global para las industrias y la tecnología. Hasta hoy, la necesidad de mantener a los millennials aquí se pasa por alto. Nuestro proyecto no se basa en la construcción de un solo edificio de condominios, porque Miami tiene suficiente de esos. Nuestro concepto es construir conectividad dentro de un vecindario ".

APELACIÓN MILENIAL

Todos estos desarrollos aprovechan los códigos de construcción y zonificación que permiten una mayor densidad y menores requisitos de estacionamiento, lo que maximiza el uso del suelo. Aunque algunos costos fijos de construcción siguen siendo los mismos, por ejemplo, aún necesita un baño y una cocina, los costos generales de construcción son aproximadamente un 20 por ciento más bajos.

"Los desarrolladores y prestamistas ven que Miami está creciendo", dijo Luis.Flores, un socio de Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP, quien trabaja con desarrolladores en todo Estados Unidos. "El modelo de micro-unidad permite alquileres y cumple con la zonificación. Para un prestamista de Nueva York, eso no es un problema. La arruga que Miami agrega es que Las unidades también tendrán un hermoso diseño y acabados. Si soy un abogado o banquero de primer año de 25 años que trabaja en el centro o en Brickell, no estoy pensando en pies cuadrados. Quiero una excelente ubicación y un brillante Apartamento nuevo con excelentes comodidades. "

Todos los edificios de microunidades que se conectan en línea en Miami-Dade son ricos en comodidades: espacios comunes de trabajo y juego, gimnasios, piscinas y áreas al aire libre. Algunos de ellos, como el 6080 Boutique Hotel y la torre X Miami, están completamente amueblados con camas, sofás, televisores de pantalla plana, incluso cubiertos y ropa de cama.

En otras palabras, están listos para la mudanza, solo necesitas traer tu ropa, que es lo que quieren sus residentes. Según un estudio realizado por los consejos de viviendas multifamiliares de Urban Land Institute, la mayoría de los habitantes de las micro unidades son jóvenes (menores de 30 años) profesionales e inquilinos primerizos que no han acumulado muchas posesiones y no necesitan tanto espacio habitable, o , presumiblemente, armarios.

Según el estudio, los usuarios de microunidades consideran que los apartamentos pequeños son "plataformas de lanzamiento" para nuevas carreras y vidas, la mayoría se mudan a un lugar más grande dentro de dos años, y son animales sociales que prefieren encontrarse con sus amigos en un restaurante o Bar en lugar de pasar el rato en casa.

Lo más importante es la ubicación. Casi todos los encuestados en el estudio (97 por ciento) citaron la ubicación como la prioridad más importante a la hora de decidir alquilar una micro-unidad. El estudio también encontró que una minoría de usuarios de microunidades son mayores y usan los espacios pequeños como una residencia a tiempo parcial cerca de sus parientes, pied-à-terre de la ciudad o área de fiestas.

Philip Freedman, director gerente de la División de Desarrollo de Compass, dijo que los tamaños pequeños no han impedido las ventas en el 6080 Collins Boutique Hotel, donde el 70 por ciento de las unidades se vendieron previamente a una mezcla de residentes del sur de la Florida y residentes del sur de la ciudad. Estados Unidos y nueve países extranjeros.

El proyecto de $ 45 millones es una empresa conjunta entre Domus Group, con sede en Buenos Aires, Urbis Real Estate y la compañía de gestión Eskape Collection, que administrará las operaciones hoteleras del edificio cuando se abra en julio. Eskape actualmente opera otra propiedad de hotel residencial en Miami Beach, el Hotel Abae en 1215 West Ave.

"Los compradores locales han sido personas que viven en Coral Gables o Pinecrest o Hialeah que quieren tener un nuevo y fácil lugar de fin de semana en Miami Beach", dijo Freedman. "Los otros compradores son personas que desean venir aquí durante el fin de semana o de vacaciones sin tener que lidiar con una asociación de condominios o grandes tarifas de mantenimiento. Cuando las personas vienen a ver este tipo de unidades, ya han logrado sus propias expectativas. Saben No van a ser grandes. Es una mentalidad totalmente diferente ".

Usando la referencia de bienes raíces tradicional del precio por pie cuadrado, las micro-unidades en el proyecto 6080 son casi dos veces más caras que un condominio regular en Miami Beach, con un costo de $ 857 por pie cuadrado para un estudio. El precio promedio actual por pie cuadrado en Miami Beach es de $ 505, según Realtor.com.

Pero el precio general de las unidades es competitivo con el precio medio de venta de los condominios en Miami Beach de $ 430,000 y un robo en el precio de venta promedio de los condominios de lujo de $ 2.8 millones, según el Informe de Elliman del primer trimestre de 2018 publicado el jueves. El edificio 6080 Collins se encuentra en una ubicación privilegiada, frente al océano, y cuenta con todas las ventajas de la vida de lujo además del espacio: servicio de aparcacoches las 24 horas, conserje, gimnasio, piscina en la azotea, incluso servicio de limpieza. La tarifa de mantenimiento mensual es de $ 1.27 por pie cuadrado, o $ 445 por mes para las unidades más pequeñas.

Asuntos de ubicación

Los analistas dicen que las microunidades no tienen sentido financiero en vecindarios suburbanos como Kendall o Doral, donde los inquilinos y compradores aún pueden encontrar buenos espacios de vivienda a un precio asequible. Tampoco son una buena opción para los vecindarios más antiguos, como Little Havana o South Beach, donde muchas de las viviendas antiguas más antiguas ya tienen el tamaño de una pinta.

Pero para los núcleos urbanos en auge de Miami, donde gran parte del desarrollo de los últimos cinco años se orientó al mercado de lujo ($ 1 millón o más), las micro unidades y las viviendas reducidas son una buena opción, y otra indicación de la continuidad de la ciudad. Maduración de la meca de vacaciones a un verdadero centro urbano.

Según el estudio más reciente de Demographia International, que comparó los ingresos medios de los hogares con los precios medios de las viviendas en el tercer trimestre de 2017, Miami es el sexto mercado principal menos asequible en los EE. UU. Para "nuevas viviendas iniciales de una calidad aceptable" ubicadas cerca de la industria y desarrollos comerciales, que requieren que los compradores paguen 6.5 veces su ingreso anual. Eso es casi el doble delmediana nacional de 3.8x y superior a mercados notoriamente caros como Seattle (5.9x), Nueva York (5.7x) y Boston (5.5x).

Ahí es donde entran las pequeñas unidades de vida y las microunidades, que generalmente tienen un precio 20 por ciento más bajo que las tasas del mercado.

"Los residentes de Miami aman sus grandes espacios, pero hay todo tipo de cosas nuevas que están en juego con las micro unidades", dijo Jonathan Miller, presidente / CEO de la firma de consultoría de bienes raíces con sede en Nueva York Miller Samuel Inc. "El viejo las reglas no se aplican, porque estamos en un período exploratorio. La tendencia de Miami hacia un nuevo urbanismo, donde se trata de pasarelas y vecindarios específicos, se enfoca en cosas en las que las generaciones anteriores no se enfocaron. Las micro unidades están dirigidas a personas que no están siendo atendidos por lo que se ha construido ".

Al mismo tiempo, dijo Miller, la industria de bienes raíces está repleta de capital a tasas de interés más bajas, y cuando hay dinero disponible, los desarrolladores no dejan de construir.

"Cuando hay un nuevo mercado para explorar, ves este tipo de auge", dijo Miller. "Una parcela de tierra donde un desarrollador puede obtener un precio mucho más alto por pie cuadrado se convierte en un empate. En términos de valuación, es 'el más alto y el mejor uso'".

Algunos desarrolladores también ven las micro-unidades como una inversión en el futuro. Carlos Rosso, presidente de desarrollo de condominios en The Related Group, señala que la compañía está construyendo torres de oficinas adyacentes a dos de sus desarrollos residenciales en Wynwood: un edificio de oficinas de 40,000 pies cuadrados al lado de Wynwood 25 y otra oficina de 40,000 pies cuadrados espacio cerca de VHouse. El desarrollador también está agregando cerca de 70,000 pies cuadrados de espacios comerciales al vecindario que serán curados como si fueran servicios: cafés, gimnasios, restaurantes y peluquerías.

"Tenemos una visión para Wynwood", dijo Rosso. "Dentro de diez años, queremos que nos recuerden como los desarrolladores que redefinieron la vida en Wynwood. Lo hacemos edificio por edificio, como si filmaras una película cuadro por película, y no nos detendremos hasta que nuestra visión sea logrado ".

EL TIEMPO CORRECTO

La llegada de las micro-unidades llega en el momento adecuado para el condado de Miami-Dade, cuando muchos de los profesionales más jóvenes que viven en Brickell y en el centro de la ciudad ya están acostumbrados a espacios de vida más pequeños y compartidos.

"Somos como cualquiera de las ciudades internacionales altamente deseables como San Francisco, Nueva York y Hong Kong en el sentido de que tenemos una demanda creciente y una oferta muy limitada", dijo Gerard Yetming, vicepresidente ejecutivo de Colliers International South Florida. "Somos literalmente una isla entre el océano y los Everglades, y hay bolsillos allí que tienen vecindarios deseables con un estilo de vida de 24 horas. La gente ya está creando sus propias microunidades viviendo con compañeros de habitación".

Ryan Shear, director de la firma de desarrollo PMG, dijo que la compañía tiene la intención de duplicar el número de unidades en su operación de PMGx que viven en RBB a un total de 10,000 en cinco años. X Miami será el tercer edificio en la división: los dos primeros, X University Village y X Logan Square, ya han probado el concepto. Como la mayoría de las micro unidades, los apartamentos están completamente amueblados. Usted firma un contrato de arrendamiento para un dormitorio, entre $ 1,300 y $ 1,500 al mes, dependiendo del piso, y si no se lleva bien con sus compañeros de habitación, puede transferirlos a otro dormitorio del edificio.

"Hemos tomado un proceso antiguo (encontrar un compañero de cuarto) y lo hemos modernizado", dijo Shear. "La solicitud de arrendamiento para X Miami se puso en línea hace cinco días y ya tenemos una lista de espera. Y está atrayendo a todo tipo de personas. La mayoría de nuestro mercado es de 25 años, pero también estamos viendo muchas camareras. , gente del sector de servicios y gente que trabaja en el centro de la ciudad. Dicen que se mueren por vivir en un lugar agradable en el centro de la ciudad, pero su presupuesto es de $ 1,400 ".

Aunque por ahora el auge de las micro unidades de Miami-Dade está limitado en los vecindarios más cálidos con valores de tierra más altos, el concepto puede extenderse a otras áreas. En diciembre, la Ciudad de Miami aprobó una enmienda al código de construcción de Miami 21 que redujo el tamaño mínimo obligatorio de las microunidades en las áreas de Desarrollo Orientado en Tránsito (TOD, por sus siglas en inglés) de 400 a 275 pies cuadrados. La enmienda, que solo se aplica a proyectos cercanos al transporte público como Metrorail, Metromover y el próximo servicio de trenes de Brightline, también reduce o elimina el requisito de espacios de estacionamiento, un costo de construcción que obliga a los desarrolladores a aumentar sus precios.

El 6 de marzo, la Comisión del Condado de Miami-Dade lanzó un estudio de 120 días sobre micro viviendas para "alentar el uso eficiente de la tierra al albergar una mayor densidad de población en un área más pequeña", otra indicación de que el gobierno local está explorando posibles soluciones para el área. crisis de vivienda asequible.

Sin embargo, algunos desarrolladores sostienen que las microunidades no son una solución viable a largo plazo, porque las personas no pueden vivir en tan poco espacio por mucho tiempo. Jay S.Jacobson, presidente y director ejecutivo de EDEN Multifamily, que se especializa en edificios de apartamentos boutique ubicados en barrios marginados, dijo que ayudó a desarrollar una torre de micro unidades en Seattle en 2010, directamente frente a la sede de Amazon.

Pero el proyecto fue un fracaso, con una tasa de rotación del 137 por ciento. La tasa de rotación promedio para un edificio de apartamentos regular es entre 55 y 57 por ciento por año.

"El tamaño promedio de las unidades era de 330 pies cuadrados, pero una vez que las personas se dieron cuenta de que no tenían dónde poner sus ropas, zapatos o bolsos, se mudaron y se mudaron el mismo día", dijo Jacobson. "Conceptualmente, las microunidades son una gran idea. Pero tienes que poner el elemento humano en él. Dejar caer los tamaños de las unidades a 400 o 500 pies cuadrados es viable. Pero cuando estás construyendo unidades de 250 pies cuadrados, todo lo que estás construyendo es en las habitaciones de un hotel. No se puede resolver la asequibilidad presionando a las personas. No es un estilo de vida propicio para ningún ser humano en este país ".

Por ahora, sin embargo, la industria de bienes raíces es optimista sobre las micro-unidades que se están desarrollando actualmente en Miami, porque están llenando un vacío creado por el énfasis posterior a la recesión en el desarrollo de lujo en los núcleos urbanos en auge de Miami-Dade.

"El mercado de la vivienda está cambiando debido a los costos y el suministro", dijo Steven Wernick, socio de uso de la tierra en Akerman LLP. "Habrá nuevos tipos de productos de vivienda, y hay una serie de tendencias y objetivos de políticas públicas que forman parte de la conversación con las micro unidades. Algunas personas piensan de inmediato que todos los apartamentos se convertirán en unidades micro, pero eso no es todo. El caso. Estamos viendo algunos proyectos que están incorporándolos. Vamos a seguir explorando el concepto proyecto por proyecto ".

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