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(Sobre) oferta y demanda.
Publicado: diciembre 14, 2018

Con un mercado repleto de apartamentos, ¿pueden los inversionistas en condominios de Miami seguir pagando el alquiler?

En la Torre Panorama, con vista a la Bahía de Biscayne, con su "cochera porte", cafetería junto a la piscina, salas de cata de vinos, spa para mascotas y teatros en casa, y puede pensar que está probando la última oferta de condominios deslumbrantes de Miami.

El proyecto de Florida East Coast Realty, que se eleva casi 900 pies, es el edificio más alto del estado. Pero a diferencia de muchas de las otras torres que salpican Brickell, la firma de desarrollo de la familia Hollo decidió construir alquileres. Incluso recurrió a Fortune Development Sales, una de las principales firmas de ventas y mercadotecnia de condominios, para la tarea de arrendamiento, y se dirigió a los miamenses de moda y modernos: "Brickellistas".

Confiando en el crecimiento de la población de la ciudad, su hambre por los grandes inquilinos corporativos y la prominencia cada vez menor de la propiedad en el Sueño Americano, FECR y otros desarrolladores han apostado a que Miami, como Nueva York, se convertirá en una ciudad de inquilinos. Están construyendo productos de primera categoría y cortejando a los prósperos con un libro de jugadas que han adaptado de sus contrapartes de construcción de condominios. Pero su enfoque podría amenazar directamente a los inversionistas de condominios, quienes buscan cada vez más generar ingresos al poner sus unidades en el mercado de alquiler. En lo que va de año, en el condado de Miami-Dade, se han firmado casi 2.200 contratos de arrendamiento en el llamado "mercado de alquiler sombra", según muestran los datos de Integra Realty Resources, un aumento de menos de 100 alquileres sombra en 2014.

Ante la creciente competencia de los desarrolladores de alquileres con productos más nuevos, se está cuestionando el principio central de comprar una unidad para la inversión, alquilarla. Y mientras que los grandes arrendadores alquilados pueden ajustar los precios en caso de exceso de oferta o recesión, los propietarios de condominios individuales, que se enfrentan a una gran cantidad de tarifas e impuestos, tienen menos margen de maniobra para los precios, lo que significa que podrían ser excluidos.

"Ser propietario de un condominio y alquilarlo", dijo Manny de Zárraga, el co-director del Grupo de Asesoría de Inversión Nacional de HFF en Miami, "no es un gran negocio".

Terapia de apartamento

Hasta ahora, la gran apuesta de los desarrolladores por los proyectos multifamiliares de lujo parece estar dando sus frutos. Panorama está arrendando rentas que van desde $ 2,500 al mes por una habitación a más de $ 6,700 por una habitación de tres habitaciones. Más de la mitad de sus 821 unidades están arrendadas, según Jerome Hollo, presidente de FECR.

Las propiedades comparables también lo han hecho bien. Los apartamentos Clase A recientemente construidos en Miami-Dade vieron crecer sus ingresos operativos netos en un 74 por ciento entre 2015 y 2017, según el análisis de las cifras del condado de The Real Deal .

Que el sector está publicando tales números a pesar de un gran aumento de la oferta dice mucho. Desde 2014, más de 20,000 unidades de apartamentos Clase A han llegado al mercado en Miami, según un análisis de TRD de datos de Integra, que crea informes residenciales para la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami. Sin embargo, las rentas solicitadas solo han subido.

"Cuando pasamos por la última crisis inmobiliaria, los precios de venta de las residencias bajaron", dijo Jack McCabe, CEO de McCabe Research & Consulting en Deerfield Beach. "Pero los alquileres nunca lo hicieron".

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Sin embargo, se espera que toda esa oferta eventualmente baje las rentas. Esto es especialmente cierto para Miami porque, a diferencia de otras ciudades del sudeste, como Charlotte o Atlanta, todavía carece de corporaciones gigantes con sus trabajadores adinerados, RIP Amazon HQ2, para anclar su mercado de alquiler. Combine eso con inversionistas de condominios extranjeros y de fuera del estado que ahora están abandonando sus unidades en el mercado de alquiler, y algunos expertos sienten que algo tiene que ceder.

Calixto García-Vélez, quien supervisa FirstBank Florida, dijo que apenas está haciendo préstamos para la construcción de edificios de apartamentos de clase A en Miami. Además del nuevo producto que llega al mercado, dijo el banquero, los alquileres de condominios inundarán el grupo de inquilinos, lo que reducirá temporalmente las rentas. El mercado estará bien a largo plazo, piensa, pero a medida que disminuyan los alquileres, también lo hará la actividad crediticia del banco para esta clase de activos.

“Los condominios que estaban a la venta ahora se están poniendo en piscinas de alquiler”, agregó García-Vélez.

Los nuevos datos proporcionan un vistazo a qué tan pronunciada es esta tendencia. En lo que va del año, se han firmado 2.175 contratos de arrendamiento en la sombra (contratos entre el propietario de un condominio y el inquilino) en Miami-Dade, un 60 por ciento año tras año, según Integra. La cantidad de condominios en el mercado en la sombra hoy representaría aproximadamente una quinta parte del total de unidades entregadas en este ciclo, casi 11,200, según un análisis de ISG Miami de los centros de desarrollo de condominios en Miami-Dade al este de la I-95, Fort Lauderdale , Hollywood y Hallandale Beach.

Esta podría ser una mala noticia para los propietarios de condominios porque hay muchos más apartamentos con los que competir en estos días, dijo Anthony Graziano, director de Integra. Solo en el Gran Downtown de Miami, de las más de 24,000 unidades multifamiliares en tramitación de este ciclo, aproximadamente 11,000 unidades han sido entregadas o están en construcción, dijo.

Y mientras que los principales arrendadores de viviendas en general tienen un poco de flexibilidad incorporada en sus precios y pueden ajustar las rentas frente a un aumento en la oferta u otros desafíos, los propietarios de condominios - cargados con impuestos a la propiedad, cuotas de asociación de propietarios y evaluaciones especiales - pueden ' Sea tan ágil, poniéndolos en riesgo de perder el inquilino consciente del precio.

Los condominios son claramente más caros. Un apartamento convencional se alquila por $ 2.07 por pie, mientras que el alquiler de un condominio se arrienda a $ 3.28 por pie, según datos de MLS y CoStar compilados por Integra.

Para un mercado de condominios de lujo que, según se informa, ya tiene un exceso de inventario de años, esto podría producir una venta masiva, dicen algunos escépticos, o, al menos, una fuerte caída en los precios.

"Es un día de cómputo para los propietarios de [condominios]", dijo Peter Zalewski, director dela consultora de bienes raíces de Miami, Condo Vultures, y un inversor en el mercado de condominios a granel.

Flujo de operaciones

Dependiendo de los precios, la demanda y la capacidad de creación, los inversores y los desarrolladores a menudo alternarán entre las clases de activos multifamiliares y de condominios.

Mientras que algunos banqueros como García-Vélez de FirstBank Florida se han vuelto más escépticos sobre la financiación de nuevos proyectos de alquiler Clase A, los desarrolladores se han encontrado con muchas opciones desde que la Reserva Federal relajó las normas sobre préstamos comerciales este año. Los apartamentos generalmente cuestan menos que los condominios, lo que permite márgenes de ganancias potencialmente más saludables, dijo Brett Forman, director ejecutivo de Trez Forman Capital Group, un prestamista hipotecario comercial.

"Lo que la gente no se da cuenta es que la oferta que se está entregando se está poniendo al día con la demanda", dijo Peter Mekras, de Aztec Group, una firma de banca mercantil y de inversiones en bienes raíces. Mekras cree que gran parte del próximo producto compensará la desaceleración de la oferta posterior a la crisis, que se derivó de la incapacidad de los desarrolladores para obtener financiamiento.

Pero Jim Costello de Real Capital Analytics siente que el movimiento de la Reserva Federal llegó en el momento equivocado.

"El dinero puede estar llegando del lado de la deuda", dijo Costello, "pero si la carga fiscal es tan alta para los desarrolladores y es difícil encontrar la mano de obra, no se puede construir un edificio solo con deuda".

Los prestamistas en tales acuerdos tienden a ser grandes bancos o compañías de seguros. En Miami-Dade, Wells Fargo se clasificó como el principal prestamista multifamiliar de este ciclo, con más de $ 500 millones en acuerdos desde 2014, según un análisis de TRD de grandes préstamos.

En el lado del condominio, las cosas son bastante diferentes. Se requirió que Two Roads Development durante un año obtuviera un préstamo de construcción por $ 138 millones de JPMorgan para Elysee, una torre de 57 pisos que se está construyendo en el vecindario Edgewater de Miami. Muchos desarrolladores de condominios que comienzan la construcción ahora son en gran parte autofinanciados para sus proyectos, como es el caso de Missoni Baia, un proyecto de Edgewater que está siendo construido por el Grupo OKO de Vlad Doronin y Cain International, y la Torre Okan del Grupo Okan, un proyecto de hotel y condominio planeado para Miami Distrito de Arte y Entretenimiento. Otros han recurrido al Bank OZK, un banco con sede en Arkansas que se ha convertido en el prestamista de condominios más agresivo del área metropolitana de Miami, con más de $ 1,2 mil millones en préstamos para la construcción desde 2013 hasta 2017, según los informes anuales de la compañía. Esto representó más de un cuarto del volumen en dólares de todos los préstamos para la construcción de condominios realizados en el área durante ese tiempo.

Gables Columbus Center es uno de los cultivos de edificios de alquiler que compiten directamente con el mercado en la sombra.

Y mientras que el mercado de las ventas de condominios de lujo está en un funk, las propiedades multifamiliares de Clase A del Sur de la Florida todavía están obteniendo el mejor precio.Mercado de inversión-ventas. En julio, Gables Residential vendió un complejo de alquiler llamado Gables Aventura a un brazo de gestión de activos de Deutsche Bank por $ 149 millones , o $ 372,500 por unidad. Y Related Group espera que Icon Las Olas, su lujosa torre de alquiler en el centro de Fort Lauderdale, obtenga al menos $ 500,000 por unidad, o $ 136 millones.

Eso puede ser porque muchos de los inversionistas más grandes no necesariamente están corriendo después de los grandes beneficios. Los actores institucionales, como Mill Creek Residential o Greystar Real Estate Partners, tienden a hacer apuestas de más de una década y no se ven afectados por las fluctuaciones a corto plazo en el alquiler.

"Serán pacientes", dijeron de Zárraga de HFF.

Un condominio con cualquier otro nombre ...

En 2013, Miami estaba experimentando un auge de desarrollo posterior a la crisis. Los condominios de lujo se lanzaron de izquierda a derecha, especialmente en Brickell, un rincón de Miami que se ha convertido en un centro estadounidense para las compañías latinoamericanas de servicios financieros. Los mejores desarrolladores, como Ugo Colombo, Related Group y Swire Properties, han puesto sus miras en el área para sus proyectos de condominios de trofeos. Para fines de 2016, Brickell tenía 17 proyectos de condominios con más de 5,500 unidades en trámite, según un informe de ISG. Muchas de estas unidades se vendían a inversionistas extranjeros, algunos de los cuales luego buscaron alquilarlas en el mercado en la sombra.

Con los desarrolladores de condominios como Jorge Pérez y Jeff Soffer alcanzando un estatus aristocrático en una ciudad que vence a los constructores, los desarrolladores de apartamentos querían entrar.

Jugadores como FECR, ZOM Living y Property Markets Group creían que Miami se convertiría en un centro económico nacional que podría generar rentas elevadas. Trataron de crear productos ricos en amenidades y servicios correspondientes que atendieran a este mercado futuro.

Gables Columbus Center, un edificio de apartamentos de 200 unidades que se completó en el centro de Coral Gables este año, ofrece una cubierta de piscina estilo centro turístico, conserje las 24 horas, una estación de carga para autos eléctricos, sala de negocios y gimnasio. Micah Conn, director de desarrollo de Gables Residential, dijo que el proyecto, que está arrendado en un 40 por ciento, ahora compite con el mercado de condominios en la sombra.

"Tenemos un personal profesional capacitado en administración y arrendamiento", dijo. “En Miami, hay un perfil de inversionista muy grande. "Arreglar su inodoro o reparar su refrigerador - este tipo de cosas puede tomar semanas si su dueño está fuera del país".

Alex Miranda de One Sotheby's International Realty ha estado trabajando y viviendo en el complejo de apartamentos Midtown Miami desde que Midtown Equities, el desarrollador original de Joe Cayre, completó el primer edificio residencial allí en 2007. Midtown 6, 7 y 8 (todos los proyectos por separado) están en camino y agregará un producto de alquiler de la competencia a un mercado con un gran suministro de condominios. Considere, por ejemplo, que Related Group completó recientemente el Distrito de Paraiso de cuatro torres en la cercana Edgewater, con lo que se agregaron 1,400 nuevos condominios al área.

El inventario se está "un poco fuera de control", dijo Miranda, y agregó que "es mucho más fácil vivir como inquilino en un edificio de alquiler".

La última vez que se actualiza un edificio de condominios es cuando el desarrollador lo completa. Una vez que las asociaciones de propietarios se hacen cargo, "lo primero que cortan son los servicios" para mantener los costos bajos, agregó Conn.

“La edad del producto daNosotros la ventaja ”, dijo.

Rollos de una noche

Donde los propietarios de condominios podrían tener una ventaja sobre los apartamentos es en el mercado de alquiler a corto plazo. El auge de plataformas como Airbnb, HomeAway y VRBO ha llevado a algunos inversores a abandonar los contratos de arrendamiento tradicionales de 12 meses y centrarse en acuerdos lucrativos y rápidos.

ZOM, con sede en Orlando, completó Solitair Brickell este verano.

Algunos desarrolladores están enfatizando esta oportunidad. Aria Development Group y AQARAT están construyendo YotelPad , un hotel y edificio de condominios de 208 unidades en el centro de Miami sin restricciones de alquiler. Los compradores pueden alquilar sus unidades por sí mismos, en sitios web como Airbnb o mediante el programa Yotel. (Si utilizan el sistema de gestión del edificio, los propietarios tendrían que comprometerse a un período de tiempo determinado).

"Definitivamente fue un factor de diferenciación intencional", dijo David Arditi, director de Aria. "Es algo que los compradores encuentran atractivo".

Sarah Elles Boggs, quien trabaja en la venta de condominios en Douglas Elliman, dijo que los compradores finales ahora son dominantes en el mercado y valoran la capacidad de mudarse rápidamente después del cierre. Como resultado, los condominios que se utilizan como alquileres tradicionales se han vuelto más difíciles de vender.

"He notado un claro aumento en los días en el mercado si se trata de un alquiler y se está vendiendo a un usuario final", dijo Boggs.

Allí es donde podrían entrar los alquileres a corto plazo. En Canvas, un condominio de 513 unidades programado para comenzar a cerrarse en enero, el mercado exigió la opción de alquiler a corto plazo "desde el primer día", dijo Ron Gottesman, director del desarrollador. , NR Inversiones.

NR está permitiendo alquilar unidades amuebladas por un mínimo de 30 días a la vez. Gottesman dijo que su principal preocupación al permitir alquileres a corto plazo era que Canvas es uno de las pocas docenas de edificios de condominios en Miami que cuenta con la aprobación de Fannie Mae, y la actividad de alquiler a corto plazo podría afectar la capacidad de los compradores para obtener préstamos hipotecarios.

Y ahora que el desarrollo se ha vendido en un 90 por ciento, Gottesman se está enfocando en atraer a los usuarios finales, no a los inversionistas.

"Los compradores tienen sus propios pensamientos sobre cómo van a funcionar los alquileres a corto plazo", dijo. “Pueden ganar mucho dinero. [Pero] no creo que los compradores entiendan lo que significa; es una gestión intensiva ", continuó, y agregó que" cuando el usuario final realmente está comprando, este es un mercado saludable ".

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